Faza przedprojektowa inwestycji

Faza przedprojektowa inwestycji
0 votes, 0.00 avg. rating (0% score)

Faza przedprojektowa inwestycji

Faza przedprojektowa inwestycji może przebiegać na trzy różne sposoby, w zależności od tego, w jakiej sytuacji znajduje się deweloper – czy posiada już konkretną nieruchomość, czy dysponuje kapitałem na zrealizowanie inwestycji, czy też posiada jedynie wizję projektu, dla której poszukuje zarówno odpowiedniej lokalizacji jak i kapitału, który umożliwi zrealizowanie powstałej już wizji.

Możemy wyróżnić trzy możliwe scenariusze realizacji fazy przedprojektowej procesu deweloperskiego:

Lokalizacja szuka kapitału i idei projektu.
Idea projektu szuka lokalizacji i kapitału.
Kapitał szuka lokalizacji i idei projektu.

1. Lokalizacja szuka kapitału i idei projektu:

Jeśli lokalizacja inwestycji jest określona, tzn. deweloper posiada już konkretną nieruchomość, podstawowym zadaniem jest znalezienie ciekawej idei projektu, czyli jak najlepszej możliwej koncepcji użytkowania obiektu. Proces poszukiwania pomysłu przebiega w tym przypadku na dwóch płaszczyznach – na płaszczyźnie analiz oraz na płaszczyźnie inspiracji i wizji. Deweloper powinien więc dysponować rzetelnymi i aktualnymi informacjami o sytuacji i zapotrzebowaniu na rynku nieruchomości, powinien monitorować poziom popytu i podaży oraz wszelkie kroki podejmowane przez konkurencję. Istotne są również szersze uwarunkowania działalności deweloperskiej, czyli sytuacja polityczna, ekonomiczna czy prawna, jak również trendy społeczne i kulturowe.

Deweloper, który posiada już nieruchomość w danej lokalizacji, powinien dokonać wstępnej analizy przedmiotowej lokalizacji, czyli określić różne możliwości jej wykorzystania. Taka analiza nie jest analiza szczegółową, ponieważ na tym etapie inwestycja charakteryzuje się jeszcze zbyt dużym stopniem niepewności, a więc deweloper nie podejmuje się wykonywania zbyt kosztownych analiz. Pierwsza analiza lokalizacji powinna w szczególności obejmować analizę:

Wielkości terenu,
Możliwości dojazdu,
Połączenia z drogami i dostępności komunikacji publicznej,
Sąsiedztwa nieruchomości,
Dostępności mediów,
Uciążliwości otoczenia – hałasu, przebiegu linii wysokiego napięcia.

Konieczne jest również sprawdzenie księgi wieczystej prowadzonej dla nieruchomości oraz miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, co pozwoli dowiedzieć się jaki charakter zabudowy można w tej lokalizacji realizować.

Kolejnym krokiem jest przeanalizowanie możliwości wykorzystania terenu oraz ogólnej koncepcji użytkowania. Koncepcja użytkowania musi uwzględnić cechy lokalizacji, jak również aktualną sytuację na rynku nieruchomości oraz, w szczególności, oczekiwania potencjalnych nabywców. Deweloper może takie analizy wykonywać samodzielnie, na podstawie swojego dotychczasowego doświadczenia, jak również w porozumieniu z właścicielami gruntów, inwestorami, architektami, urbanistami, innymi ekspertami, czy przedstawicielami lokalnych władz.

2. Idea projektu szuka lokalizacji i kapitału.

Możliwa jest sytuacja, w której istnieje już sprecyzowany pomysł na inwestycję, należy jednak znaleźć dla niego odpowiednią lokalizację. W tym celu deweloper powinien skontaktować się z innymi deweloperami, pośrednikami w obrocie nieruchomościami, rzeczoznawcami i analitykami rynku w poszukiwaniu nieruchomości, jak również z potencjalnymi inwestorami, instytucjami finansującymi, prawnikami, czy przedstawicielami samorządów lokalnych. Ciekawe nieruchomości można również znaleźć analizując codzienną prasę w poszukiwaniu ogłoszeń o sprzedaży nieruchomości, czy o przetargach. Po wstępnej selekcji dostępnych działek gruntu należy przeanalizować ich przydatność dla danej koncepcji użytkowania i wybrać najbardziej optymalną. Doświadczenie praktyków amerykańskich wskazuje na to, że deweloper musi poddać wstępnej ocenie około 100 nieruchomości, z których ostatecznie jedna zostanie wybrana do realizacji.

3. Kapitał szuka lokalizacji i idei projektu.

Ten przypadek dotyczy w szczególności instytucji finansowych, które dysponują kapitałem na zrealizowanie inwestycji. Kapitał powierzany jest deweloperowi, który następnie określa szczegółowo rodzaj inwestycji i znajduje odpowiednią lokalizację. Takie inwestycje mogą być dokonywane przez przedsiębiorstwa nie mające żadnego doświadczenia w branży nieruchomości, a dysponujące odpowiednio wysokim kapitałem. Po określeniu idei inwestycji albo znalezieniu odpowiedniego terenu deweloper przeprowadza prosty rachunek opłacalności. Taki rachunek da odpowiedź na pytanie, czy inwestycja jest uzasadniona i czy można przejść do dalszych, bardziej już szczegółowych analiz. Na tym etapie nie dokonuje się jeszcze zakupu nieruchomości, natomiast warto po negocjacjach z właścicielem „zarezerwować” ją i po przeprowadzeniu szczegółowych analiz nabyć.

Pozostałe wpisy o budownictwie oraz architekturze:

About the author